개원가이드(5) : 병원 매물 임대차 계약 전 필수 체크리스트는?

Q1.

건축물대장 상 용도가 '제1종 근린생활시설(의원)'인가?

A1.

제1종 근린생활시설과 제1종 근린생활시설(의원)은 다릅니다. 같은 1종 근생이어도 건축물대장에 '의원'으로 표시돼 있어야 의료기관 개설이 가능합니다. 건축물대장은 정부24에서 무료로 발급해 미리 살펴보세요.

Q2.

용도변경이 가능한 건물인가?

A2.

용도변경이 필요한 매물이라면 장애인 편의시설, 소방설비, 주차대수가 기준에 맞게 갖춰져 있는지가 관건입니다. 모두 체크해야할 사항이 많으니 아래에서 하나씩 자세히 알려드릴게요.

Q3.

용도변경 비용은 누가 부담하는가?

A3.

용도변경 비용부담은 전적으로 임대인과의 협상에 따라 결과가 달라집니다.

Q4.

같은 건물의 의원·치과의원·한의원 바닥면적 합산이 500㎡를 넘는가?

A4.

기준 면적은 내가 임차할 호실이 아니라 그 건물에 있는 의원·치과의원·한의원을 모두 합산한 면적입니다. 내 의원이 80㎡여도 건물 내 기존 의원들과 합쳐 500㎡를 넘으면 의무 항목이 늘어납니다.

Q5.

500㎡ 미만이어도 필수 3가지를 충족하는가?

A5.

의원은 '제1종 근린생활시설'이자 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률상 '편의시설 설치 대상시설'입니다. 건물 내 의원·치과의원·한의원과 내 의원을 합산한 면적이 500㎡ 이하여도 의무 항목은 있습니다.

Q6.

내가 들어가는 건물의 냉난방 방식이 무엇인가?

A6.

중앙식이라면 관리사무소에서 켜고 끄고, 비용이 관리비에 포함됩니다(건물 시간 외 냉난방은 별도 비용)
개별식이라면 임차인이 켜고 끄고, 직접 전기요금을 냅니다.

Q7.

(중앙식이라면) 진료시간을 커버하는가?

A7.

중앙식이면 공조시간과 시간외 단가를 숫자로 받아두세요.

Q8.

인테리어 때 이설·증설이 되는가?

A8.

의원 인테리어는 대부분 하나의 호실에 벽을 세워서 방을 5~12개 정도로 나눕니다.
때문에 방 별로 냉난방을 조절해야하기 때문에 개별식이더라도, 이설/추가 공정은 대부분의 경우에 필요하게 됩니다. 특히 X-ray실·기계실은 장비 발열 때문에 방별 냉방이 필수입니다. 이설/추가 설치가 가능한지 꼭 체크해주세요.

Q9.

이 호실의 계약전력은 몇 kW인가? 승압이 가능한가?

A9.

진료과별 의료장비마다 필요한 전력이 다릅니다. 내가 구매할 의료장비 리스트를 대략적으로 정하고, 그에 맞는 전력을 계산해 보세요. 승압 비용은 통상 임차인 부담입니다. 부담 주체를 계약 전에 정해두세요.

Q9.

배수 위치는 어디인가?

A9.

화장실·세면대·기계실 배치가 배수 위치에 묶입니다. 도면과 함께 살펴보세요.

Q10.

X-ray 등 방사선 장비를 들일 수 있는 구조인가?

A10.

차폐·하중 등 법적 요건을 인테리어 업체와 함께 미리 따져봐야 합니다.

Q11.

퇴실 시 원상 복구 범위는 어디까지인가?

A11.

퇴실 시 원상 복구 범위를 계약서에 꼭 확정해 주세요. 이후 퇴실 시 예상치 못했던 비용이 발생할 수 있습니다.

Q12.

간판을 설치할 수 있는 위치와 개수는?

A12.

건물 별로 간판을 설치할 수 있는 개수는 한정되어 있습니다. 임대인과 협의를 통해 확보해 주세요.

Q13.

임대료와 관리비는 각각 얼마인가? 관리비에 포함되는 항목은 무엇인가?

A13.

임대료와 관리비 외에도 주차 혹은 발렛 비용도 꼭 체크해 주세요.

Q14.

렌트프리 기간은 며칠인가? 기산일은 언제부터인가?

A14.

💡 렌트프리란 임대료를 내지 않아도 되는 기간을 말합니다. 상황에 따라 다르지만 렌트프리 기간에 주로 인테리어 공사를 합니다. 임대인과 협의 후 이 기간을 얼마나 가질 것인지, 언제부터 세는지(계약일·인도일·공사 시작일)까지 계약서에 남기세요. 렌트프리 기간을 결정하는 것은 임대인의 병의원 유치 의지와 담당 공인중개사의 협상력입니다.

Q15.

환산보증금이 상가임대차보호법 적용 범위 이내인가?

A15.

💡 환산보증금 = 보증금 + (월 임대료 × 100). 이 금액이 지역별 기준액 이내여야 상가임대차보호법의 보호(임대료 인상률 상한 등)를 온전히 받습니다. 기준액은 지역마다 다르고 개정되므로, 계약 전 현재 기준을 살펴보세요. 병원은 보증금·임대료 규모가 커서 기준을 초과하는 경우가 많고, 초과 시 보호 범위가 달라집니다 — 이 부분은 계약 전 전문가 검토를 권합니다.

용도/표시 변경

인허가 불허 시 계약 해제·계약금(보증금) 반환 (해제조건부 특약)

장애인 편의시설

공용부 개선에 대한 임대인 동의, 비용 부담 주체, 미이행 시 계약 해제·원상회복 조건

냉난방과 인테리어

실내기 이설·증설 공사 승인, 간판 위치와 개수, 인테리어 퇴실 시 원상 복구 범위

임대료와 관리비

렌트프리 기간·기산일, 연간 인상률, 관리비 포함 항목

주차

주차 무료 대수, 발렛 사용 여부와 비용